Home / Bất động sản / Thị trường bất động sản với cái nhìn của người trong cuộc

Thị trường bất động sản với cái nhìn của người trong cuộc

NCTH – Cty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam – VietinBank Securities, Cty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt – PDR…Đã phối hợp tổ chức hội thảoThị trường bất động sản năm 2019 – Cái nhìn của người trong cuộc”, sự kiện thu hút 200 nhà đầu tư tham dự.

Nhận dạng thị trường:

Sự tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam được thúc đẩy bởi cơ cấu nhân khẩu học vàng và triển vọng kinh tế khả quan. TP.HCM và Hà Nội đang đi vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, sánh ngang với những thành phố khác trong khu vực. Thị trường căn  hộ được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực. Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng của các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường nhà ở có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan.

Ông Thái Hoàng Long – Phó TGĐ Cty Cổ phần Chứng khoán NHCT Việt Nam (CN.TP.HCM) cho biết: ngành BĐS đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng của nền kinh tế, cổ phiếu niêm yết của các Cty BĐS luôn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Theo thống kê của Vietinbank Securities, mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS đạt từ 40 – 50% trong 03 – 04 năm trở lại đây. Sự tăng trưởng ngành BĐS kéo theo sự tăng trưởng của một số ngành khác như: thép, vật liệu xây dựng…Vậy tiềm năng phát triển trong năm 2019 của ngành BĐS như thế nào? Các doanh nghiệp BĐS niêm yết còn giữ được mức tăng trưởng cao như những năm qua hay không? Là các câu hỏi được nhà đầu tư quan tâm, mặt tích cực về tăng trưởng nhưng có không ít quan điểm thận trọng, cho rằng ngành BĐS đang gặp nhiều khó khăn như: sự kiểm soát chặt chẽ hơn về tín dụng hay tính pháp lý của các dự án. Trong giai đoạn này nhà đầu tư cần thêm các thông tin và đánh giá từ những người trong cuộc.

 Thị trường văn phòng được Savills đánh giá là phát triển rất tích cực, tính đến cuối năm 2018 tổng nguồn cung đạt 1.8 tiệu m2, cao nhất trong 05 năm gần đây. Văn phòng hạng A và hạng B được nghi nhận là có nhu cầu thuê ngày càng tăng và giá thuê tăng 10 – 11%. Hình thức văn phòng chia sẻ – co-working space, tập trung ở các khách hàng là công ty khởi nghiệp, nhà đầu tư cá nhân được Savills đánh giá là thị trường tiềm năng trong năm 2019 và giá thuê sẽ tiếp tục tăng khi mà lượng cung giảm.

Triển vọng thị trường BĐS năm 2019

Thị trường BĐS năm 2019 sẽ ra sao, động lực thúc đẩy chính vẫn là nguồn vốn FDI. Năm 2018, vốn FDI đi vào Việt Nam tương đối ổn định và giảm nhẹ 1% so với năm 2017. Tuy nhiên, lượng vốn giải ngân vẫn đang tăng trưởng với mức là 10% so với năm trước. Mức tăng trưởng trung bình 11%/năm trong 05 năm gần nhất và một vài số liệu về lượng vốn FDI vào năm 2018.

Hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng đối với sự phát triển của thị trường BĐS; theo ADB, Việt Nam là nước đứng đầu Đông Nam Á về việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng trong nhưng năm gần đây. Mỗi năm TP.HCM cần khoảng 104.000 căn hộ, từ 2016 -2018 tổng số căn hộ bán trên thị trường là 61.000 căn. Trong 2019 – 2020 sẽ có khoảng 58.000 căn mỗi năm, điều đó cho thấy sự chênh lệch cung cầu là không đáng kể và thị trường sẽ khởi sắc trong năm 2019 và 2020.

Kinh tế thế giới có nhiều biến động nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn cho thấy những dấu hiệu khỏe mạnh, chất lượng tăng trưởng GDP tốt, tăng trưởng GDP nhanh nhất trong các nước khu vực Đông Nam Á như: Thái lan, Singapore…Dự kiến dòng vốn ngoại sẽ tiếp tục đổ vào thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, Việt Nam được các tổ chức đánh giá là nước hưởng lợi nhiều nhất từ chiến tranh thương mại Mỹ – Trung với những mặt hàng thâm dụng lao động như: thủy sản, dệt may. Từ giữa năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã có những hành động cụ thể mang tính thắt chặt hơn để giảm bớt sức ép lên tỷ giá. Trung tâm NCPT Vietinbank Securities cũng đưa ra dự báo tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2019 là 6.8 %, tăng trưởng tín dụng 14%-15%, tăng trưởng M2: 15.1%, tỷ lệ lạm phát ở mức 4.5%. Lạm phát trong năm 2019 sẽ tăng lên mức 4.5% , tuy nhiên không có yếu tố nào khiến cho mức lạm phát tăng vượt mức dự đoán.

ông Nguyễn Nhật CườngPhó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu – VietinBank Securities, chia sẻ về cổ phiếu BĐS

Ông Nguyễn Nhật CườngPhó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu – VietinBank Securities chia sẻ: các dự báo về cổ phiếu BĐS dựa trên các yếu tố như: chu kỳ từ cung – cầu, chu kỳ từ góc độ cơ cấu vốn – vay nợ quá cao dẫn tới áp lực trả lãi gốc, chu kỳ dưới góc độ hiệu quả đồng vốn. VietinbankSecurities dự báo chỉ số VN – Index trong năm 2019 là 937, chỉ số P/E của VN – Index là 15.58, trong kịch bản tích cực VN – index có thể về mốc 1000 điểm. Vietinbank Securities dựa trên việc phân tích các chỉ số toàn ngành đã đưa ra một số dự báo về khả năng tăng trưởng năm 2019 và chưa xuất hiện dấu hiệu khủng hoảng BĐS như năm 2010 – 2011. Tuy nhiên, thị trường BĐS sẽ xảy ra sự phân hóa trong hoàn cảnh tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm. Những doanh nghiệp bám sát được xu hướng sẽ tiếp tục phát triển, còn các doanh nghiệp không có sự thay đổi sẽ phải đối mặt với khó khăn. Vietinbank Securities nhận định, phân khúc BĐS cao cấp vẫn sẽ có doanh thu tăng trưởng rất tốt.

 

Ông Bùi Quang Vũ – Phó TGĐ PDR cho biết: trong chiến lược bán hàng của PDR sẽ tiếp tục phát triển dự án nhà ở tầm trung, tầm cao kết hợp với các khu phức hợp thể thao, trung tâm thương mại như:  The Everrich Infinity – Q.05, Millennium Bến Vân Đồn – Q.04, Biệt thự ven sông The Everrich 3 – Q.07…Ngoài ra, PDR tích cực mua bán và sáp nhập – M&A quỹ đất sạch nhỏ và vừa trong quỹ đất trung tâm – CBD, dưới 10.000 m2, triển khai những dự án BT nhằm đổi quỹ đất sạch trong CBD, tham dự các dự án chỉnh trang đô thị như: BT sân vận động Phan Đình Phùng, BT Bệnh viện chấn thương chỉnh hình,  BT Làng cổ đại… Và các dự án cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ tại Tp.HCM, cần đạt được nhiều điều kiện như: chung cư loại C, loại D thì nhà đầu tư phải bồi thường giải phóng mặt bằng, vì vậy gặp khó khăn liên quan đến khâu đền bù giải toả. Nếu thực hiện tốt sẽ đạt được nhiều mục tiêu kinh tế xã hội, tỷ suất bồi hoàn dự án khoảng 20% là con số khá hấp dẫn cho chiến lược trên.

Vấn đề doanh nghiệp BĐS lo ngại:

Co nhiều yếu tố ảnh hưởng đến nguồn vốn của doanh nghiệp như: hàng tồn kho, khoản phải thu, nợ vay…Mặc dù vậy; lượng hấp thụ căn hộ bán ra hiện nay vẫn rất cao, bản thân doanh nghiệp cũng đã rút nhiều kinh nghệm trong quá khứ, canh thời điểm mở bán và bán được hàng, thu lại tiền nhanh. Nhìn ở khía cạnh khác, lượng cung BĐS luôn có giới hạn nhất định, bản thân sản phẩm BĐS cũng là sản phẩm đặc biệt khi bị giới hạn diện tích đất, vì vậy rủi ro cho năm tới về phía công ty là không có. Hiện nay; dòng vốn FDI đổ vào BĐS rất lớn, nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm những doanh nghiệp có tiềm năng quỹ đất tốt để đầu tư.

Huy Cường