Nhịp cầu thương hiệu Nhịp cầu thương hiệu – Đi cùng thương hiệu Việt
Trong quý III/2020; cả nước có 73.933 sản phẩm BĐS nhà ở được bán trên toàn thị trường, bao gồm 46.773 căn hộ chung cư và 27.160 sản phẩm thấp tầng. Sản phẩm được chào bán chủ yếu là hàng tồn từ các quý trước, chiếm khoảng 70%. Lượng cung BĐS mới được chào bán ra thị trường trong quý III/2020 đạt 22.602 sản phẩm, giao dịch 9.813/22.602 sản phẩm, tương đương tỉ lệ hấp thụ 43.4%. Quý III/2020 thị trường bất động sản có sự phục hồi đáng kể, tỉ lệ hấp thụ từ các sản phẩm mới tăng so với Quý I và II.
Ảnh minh họa
Tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường Hà Nội Quý III/2020 đạt 13.300 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư, giao dịch 2.966/13.300 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 22,3%.
Trong 9 tháng đầu năm 2020, tại Hà Nội có 7.989 sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Trong Quý III/2020, căn hộ bình dân tiếp tục tiếp tỉ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng rất hạn chế bởi tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức rất thấp (khoảng 10%).
So với cùng kỳ các năm 2018, 2019; lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm căn hộ mới chào bán quý III/2020 tại Hà Nội giảm mạnh (lượng giao dịch chỉ đạt 15,7% so với Quý III/2018 và 28.1% so với Quý III/2019). Giá bán căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 – 5%.
Tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2- 3 năm trở lại là rất ì ạch. Gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước từ từ nhỏ giọt cung cấp sản phẩm cho thị trườngBĐS TP.Hà Nội. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm /quý. Đây là con số quá nhỏ nhoi cho một Thành phố có gần mười triệu dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông ….tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao đạt khoảng 70%. Điển hình như dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh, sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.
Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh Covid 19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Tình trạng này cũng không ngoại trừ các đại dự án đang được quảng cáo rầm rộ . – Về giá bất động sản: + Chưa thấy hiện tượng dự án bất động sản công bố giảm giá. Có hiện tượng tặng quà khủng và khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu thay vì giảm giá sản phẩm. + Cả trước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. + Giá đất nền tại các dự án: do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên giá loại này có biến động tăng. – Thị trường đất đai ngoài các dự án trong 9 tháng đầu năm 2020: + Do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc….. Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam.
Nhưng thực tế đầu tư thì chưa hề ghi nhận hiện tượng nào, đến bao giờ những địa phương này có sự đầu tư đủ điều kiện nâng cấp thành quận, thành đô thị? Câu trả lời sẽ là khó đoán trong bối cảnh chính quyền Hà Nội vẫn chưa có động thái quyết liệt hỗ trợ phát triển các dự án bất động sản. Hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt, có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn. Giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.
Ảnh minh họa
Tại TP.HCM; tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường quý III/2020 đạt 12.530 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư, giao dịch 9.408/12.530 sản phẩm tỷ lệ hấp thụ tương đương 75,1%.
Trong 9 tháng đầu năm 2020, tại TP. HCM có 14.286 sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Quý III/2020 có 7.197 sản phẩm chào mới, giao dịch 5.406 sản phẩm. So với cùng kỳ các năm 2018 và 2019; lượng cung mới – giao dịch căn hộ chung cư tại TP.HCM quý III/2020 có sự sụt giảm so với cùng kỳ các năm trước.
Trong khoảng thời gian 02 năm trở lại đây, cũng như Hà Nội, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp cực kỳ nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu như: quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường….Ngoài đại dự án đô thị tại quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục thì rải rác dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020.
Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư các dự án này đều phải lách luật bán sản phẩm trước theo kiểu đặt cọc hoặc ký quỹ đảm bảo thực hiện mua bán sản phẩm… để đáp ứng nhu cầu rất cao của thị trường địa phương. Vì vậy, mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kỳ cao nhưng phần lớn các sản phẩm này đã được hấp thụ từ trước, sản phẩm thực tế còn bán trên thị trường rất ít.
Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại TP.HCM tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Trong khu dân cư: do khan hiếm nguồn hàng dự án nên nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô. Tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… Giá dao động từ 30 ÷ 50 triệu đồng (tăng từ 10 ÷ 15%).