Nhà ở xã hội và câu chuyện “nửa nạc nửa mỡ”

Lâu nay vẫn tồn tại nghịch lý: Nhà ở xã hội thiếu trầm trọng nhưng tại không ít nơi lại không có người mua. Nguyên nhân cốt lõi của hiện tượng trên có lẽ chính là ở tính chất “nửa nạc nửa mỡ” của loại hình này.

Hiện nay, nhà ở xã hội (NOXH) thường được hiểu là nhà ở cho người có thu nhập thấp, trong đó có cả nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp. Ý kiến cá nhân tôi là cần khu biệt ra hai khái niệm riêng biệt là “nhà ở xã hội” và “nhà ở công nhân”, vì hai loại hình này mặc dù có điểm giao thoa, nhưng “nhà ở công nhân” có đối tượng riêng mang tính đặc thù cao nên cần có những chính sách đặc thù, khác với nhà ở xã hội nói chung.

Thực ra, trước đây Bộ Xây dựng cũng đã nêu quan điểm cần tách “nhà ở công nhân” ra một loại hình riêng để dễ ban hành và thực thi chính sách. Vấn đề này xin được trao đổi vào một dịp khác, còn ở đây đề cập đến nội dung này là để nhấn mạnh đến việc, trong bài viết chúng tôi chỉ đề cập đến loại hình NOXH mà trong đó không bao gồm nhà ở công nhân.

Việc thực hiện chính sách NOXH cho người thu nhập thấp được Đảng và Nhà nước rất quan tâm, nhưng kết quả vẫn chưa được như mong muốn, thậm chí còn tồn tại nhiều bất cập, nghịch lý. Trong đó, nổi lên vấn đề là NOXH chưa đáp ứng đủ nhu cầu, nguồn cung rất hạn chế, nhỏ giọt trong khi cầu thì lại tăng lũy tiến hằng năm. Đồng thời, lại xảy ra chuyện càng cung thì lại càng thiếu, nhiều người nghèo không mua được trong khi có tình trạng người đi xe hơi thì lại được mua; và nhất là nghịch lý… ế NOXH, có nơi không xây dựng đủ để bán, chen nhau xếp hàng hoặc phải “chạy suất” để được mua, nhưng cũng có nơi nhà làm ra rồi không bán được hoặc phải mở bán cả chục lần trầy trật mới hết…

Các chuyên gia, đại biểu Quốc hội, báo chí… đã phân tích, lý giải, chỉ ra nhiều nguyên nhân; trong bài viết này, tôi xin tiếp cận từ góc độ quản lý và thị trường. Đó là, NOXH ở ta có câu chuyện nửa thị trường, nửa bao cấp, là sự pha trộn giữa sự hỗ trợ của Nhà nước và việc mua bán theo quy luật cung cầu cũng như mục tiêu lợi nhuận của thị trường.

Hàng nghìn người đã đến Nhà thi đấu quận Cầu Giấy (TP. Hà Nội) tham dự buổi bốc thăm suất mua nhà ở xã hội tại dự án NHS Trung Văn. (Ảnh: Lê Quân – Báo Thanh Niên) 

Yếu tố bao cấp trong NOXH

Tại khoản 7, Điều 3 của Luật Nhà ở 2014 có giải thích khái niệm “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”. Chính sách hỗ trợ của Nhà nước được xác định như thông qua ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế, lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp tham gia xây NOXH và người dân vay mua NOXH. Thực chất, đây là sự hỗ trợ cho đối tượng được mua NOXH nhưng thông qua doanh nghiệp thực hiện dự án xây dựng NOXH, vì Nhà nước khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng nghĩa với khống chế giá bán. Do đó, người mua NOXH là người được hưởng ưu đãi về giá mua; hay nói cách khác, Nhà nước bao cấp một phần về giá cho người mua.

Từ chính sách ưu đãi trên, đối tượng mua NOXH sẽ hạn chế theo quy định của pháp luật. Điều 49 Luật Nhà ở quy định cụ thể các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH. Tuy nhiên, các đối tượng này muốn được hỗ trợ mua, thuê, thuê mua NOXH (gọi chung là đối tượng được “mua”) cũng phải đáp ứng những điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở. Trong đó có điều kiện như: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định. Đồng thời, phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NOXH; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này (trừ học sinh, sinh viên…).

Về thu nhập thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ (trừ một số trường hợp được quy định cụ thể)…

Từ quy định cụ thể và chặt chẽ về đối tượng được mua NOXH, việc mua NOXH cũng được xét duyệt theo quy trình cụ thể rất chặt chẽ. Chẳng hạn, sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư phải cung cấp thông tin cho Sở Xây dựng và công bố công khai việc mở bán để người dân trong diện đối tượng được mua biết và đăng ký. Đặc biệt, sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, duyệt hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật về đối tượng được mua NOXH, chủ đầu tư dự án phải lập và gửi danh sách về Sở Xây dựng để kiểm tra…

Như vậy, việc bán NOXH phải tuân theo quy định rất khắt khe, và có kiểm soát chặt chẽ. Vì vậy, về thực chất là Nhà nước đóng vai trò là người bán nhà chứ không phải là doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án.

Sở dĩ chúng tôi phải trình bày tương đối cặn kẽ, cụ thể như thế để thấy, NOXH là mặt hàng đặc biệt do Nhà nước bao cấp qua giá và được thực hiện gần như theo nguyên tắc phân phối bằng hiện vật.

Ấy thế nhưng, nếu có tình huống rủi ro xảy ra, ví dụ như không bán được hàng hoặc bán hàng sai đối tượng thì hậu quả lại hoàn toàn đổ lên đầu doanh nghiệp theo… cơ chế thị trường (?!). Bởi suy cho cùng thì NOXH dù có nhiều yếu tố bao cấp trong đó, nhưng cuối cùng vẫn do doanh nghiệp thực hiện, tự làm ra và tự bán, nên kết quả và hiệu quả cuối cùng vẫn phải chịu theo quy luật thị trường, tức là lời ăn lỗ chịu.

Nguồn: reatemes.vn